Ulga w PIT (ulga mieszkaniowa) a wynajem. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej także "ustawa o PIT") nie przewiduje utraty prawa do ulgi w PIT (tzw. ulgi mieszkaniowej), w przypadku czasowego wynajmu nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe. Tak uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji DOTACJA NA FIRMĘ W GUP KRAKÓW – 2023 r. Grodzki Urząd Pracy w Krakowie ogłosił nabór wniosków o przyznanie dotacji na podjęcie działlaności gospodarczej. Stosowne dokumenty można składać od 27.02.2023 r. do 10.03.2023 r. W ramach Funduszu pracy można liczyć na dofinansowanie w wysokości 38.000,00 zł. Ocena przedsięwzięć inwestycyjnych z wykorzystaniem wskaźników NPV, IRR oraz DPP. Zakup pod wynajem apartamentu komercyjnego w Gdyni [ang. Mieszkania na sprzedaż to najczęściej pojawiające się oferty sprzedaży nieruchomości. Przemawia za nimi wygoda użytkowania i dogodna lokalizacja, także w samych centrach dużych miast. Wielu ludzi decyduje się na ich zakup również jako inwestycję, pod wynajem. A. Rynek nieruchomości kupowanych lub budowanych w celach ich późniejszego najmu jest bardzo popularny. Wiele osób w ten sposób stara się zabezpieczyć swoją przyszłość. W większości przypadków podatnicy najem opodatkowują jako najem prywatny. Wynajmujący zastanawiają się jednak, kiedy najem staje się działalnością Czyli inwestor w nieruchomości, który kupił i wynajął mieszkanie właśnie zarobił o ponad 245% więcej w stosunku rocznym w porównaniu do zysku z inwestycji w lokatę bankową 🙂. Wynajem nieruchomości, jeśli jest dobrze przygotowany może być prawie całkowicie bezobsługowy i może być także bardzo rentowny. S1jzP. Zakup nieruchomości pod wynajem to jeden z lepszych sposobów na inwestowanie. Wysokie stopy zwrotu, stabilny rynek oraz niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa, dają niemal stuprocentową gwarancję sukcesu. Zobaczmy, jak kupować nieruchomości pod wynajem. Lokalizacja to podstawa Przy wyborze nieruchomości pod wynajem kluczowe znaczenie ma jej lokalizacja. Jeśli planujemy wynajmować mieszkanie studentom, to najlepiej szukać mieszkań w okolicy wyższych uczelni. Jeśli chcemy wynajmować mieszkania rodzinom z dziećmi, to warto wybierać mieszkania na starych osiedlach, gdzie jest dużo zieleni, dobra infrastruktura edukacyjna i handlowa. W obu przypadkach ważny jest również dostęp do komunikacji zbiorowej. Liczba pomieszczeń Jak dowiedzieliśmy się odwiedzając biuro nieruchomości w Warszawie, jedną z bardziej istotnych kwestii jest liczba pomieszczeń. Tutaj znów wiele zależy od tego, komu chcemy wynająć mieszkanie. Jeśli ma to być rodzina z dziećmi, to salon otwarty na kuchnię nie będzie im przeszkadzał. Jeśli jednak w mieszkaniu mają zamieszkać studenci lub osoby pracujące, to lepiej wybrać mieszkanie z zamkniętą kuchnią, by każdy ze współlokatorów mógł zachować prywatność. Własne gusty, potrzeby i oczekiwania Przy poszukiwaniu mieszkania na wynajem ostatnią rzeczą, którą powinniśmy brać pod uwagę są nasze subiektywne wrażenia estetyczne dotyczące danego mieszkania. Nie możemy na takie mieszkanie patrzeć przez pryzmat własnych przyzwyczajeń i potrzeb, bo mogą być one zupełnie odmienne od tego, czego oczekują osoby szukające mieszkania do wynajęcia. I choć może się wydawać, że 4 piętro bez windy, to zły pomysł, to młodzi ludzie wcale nie uznają tego za wadę, jeśli mieszkanie będzie blisko uczelni czy centrum miasta. Schowajmy zatem własne potrzeby do szuflady. Stopa zwrotu Przy zakupie nieruchomości na wynajem nie możemy oczywiście pominąć stopy zwrotu. I to właśnie to kryterium powinno być najważniejsze przy wyborze tej jednej z kilku propozycji. Warto wybrać takie mieszkanie, dla którego oczekiwana stopa zwrotu będzie najwyższa. A przy dwóch porównywalnych stawkach warto wybrać to mieszkanie, które ma szansę więcej zyskać na wartości. Jednym z koniecznych elementów inwestycji finansowanej kredytem inwestycyjnym w ramach metody Project Finance tj. w oparciu o przyszłe dochody generowane z posiadanego majątku, jest profesjonalnie przygotowany biznesplan przedsięwzięcia. To w nim zawiera się charakterystyka Inwestora, nieruchomości, rynku lokalnego, analiz i planowanych procesów operacyjnych, potencjał dochodowy, wskaźniki rentowności i wszelkie inne dane niezbędne zarówno w celu określenia potencjalnych zalet, wad i ryzyka oraz zdolności kredytowej przez bank, jak również konieczne informacje zarządcze dla Inwestora. Co oferujemy? ERATIA od lat przygotowuje biznesplany dla swoich klientów inwestujących w nieruchomości komercyjne lub mieszkalne przeznaczone pod wynajem. W ramach dodatkowej usługi związanej, lub niezwiązanej z pozyskaniem kredytu, oferujemy przygotowanie kompletnego biznesplanu dla przedsięwzięć inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Znamy specyfikę oceny wskaźników przez banki, wiemy jakie elementy są w biznesplanie najistotniejsze, potrafimy sporządzić go tak, by został zaakceptowany bez zastrzeżeń. Biznes plan zawiera część opisową składającą się z 40-50 stron zawierającą streszczenie, charakterystykę Inwestora, nabywanej nieruchomości, rynku lokalnego, wszelkich niezbędnych analiz i założeń przychodów i kosztów oraz część tabelaryczną zawierającą prognozę RZiS, bilansu, rachunku przepływu (CF), wskaźników (przede wszystkim NPV i IRR), harmonogramy spłat oraz analizę wrażliwości. Nasze opracowania charakteryzują się profesjonalnym wykonaniem każdego elementu i działu, elegancką szatą graficzną, przejrzystością danych i szczegółowo opisanymi założeniami. Doskonale rozumiemy rynek nieruchomości komercyjnych, w którym się specjalizujemy. Elementem poprzedzającym wykonanie biznes planu jest podpisanie umowy o wykonanie usługi pomiędzy stronami. Biznes plan sporządzany jest w terminie ustalonym z klientem, jednakże okres ten nie trwa dłużej niż 2-3 tygodnie. Na życzenie klienta wprowadzamy bezpłatnie korekty do biznes planu, oczywiście w ramach wcześniej ustalonego projektu. Koszt sporządzenia biznesplanu jest ustalany indywidualnie w zależności od rodzaju nieruchomości oraz struktury przychodów i kosztów. W przypadku uprzedniego sporządzenia przez nas analizy finansowej nieruchomości, jej koszt zostanie zaliczony w poczet wynagrodzenia za przygotowanie biznesplanu. Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. dziękuję serdecznie. miło być odbieranym jako młodzież :) jak wygląda sprawa wyszukiwania lokatorów? Panowie w jakiś sposób to gwarantujecie ? jeśli to nie problem proszę tutaj na forum wpisać więcej szczegółów ewentualnej współpracy. Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Jak rozumiem Panie Macieju uważa Pan, że bezpieczniej jest nie mieć własności nieruchomości, a jedynie udziały w spółce z które de facto (bez decyzji osób trzecich) do niczego nie uprawniają, ewentualnie jakąś umowę pożyczki ze spółką z która kapitału nie posiada, a jeśli posiada to w ciągu godziny jest w stanie go przestać posiadać, niż nawet obciążoną hipotecznie, ale własną nieruchomość. Generalnie wszystko to, co Pan pisał o inwestowaniu w nieruchomości to prawda (może z trochę zbyt dużą emfazą, property manager przy jednej kawalerce to lekka przesada). Natomiast finalne wnioski są... marketingowe powiedzmy :). pozdrawiam Kamila A. Menedżer ds. marketingu i organizacji Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Polecam Praktyczne Seminarium Inwestowania w Nieruchomości, na którym to uzyskacie odpowiedzi na nurtujące Was pytania. Szczegóły możecie znaleźć na stronie A wpisując kod rabatowy – JAU219 otrzymacie 10% zniżki na dwudniowy kurs. Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. A ja też właśnie zdecydowałam się na zakup mieszkania pod wynajem, uważam, że to fajna, długoterminowa inwestycja i dobra lokata kapitału. Wybrałam Trójmiasto, a konkretnie zastanawiam się nad tą lokalizacją: konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Hanna R.: A ja też właśnie zdecydowałam się na zakup mieszkania pod wynajem, uważam, że to fajna, długoterminowa inwestycja i dobra lokata kapitału. Wybrałam Trójmiasto, a konkretnie zastanawiam się nad tą lokalizacją: Jakie to budujące, że w Polsce studenta stać na zakup mieszkania .....studenta z Warszawy !!!! kupującego Pomorze :) Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Ula R.: Hanna R.: A ja też właśnie zdecydowałam się na zakup mieszkania pod wynajem, uważam, że to fajna, długoterminowa inwestycja i dobra lokata kapitału. Wybrałam Trójmiasto, a konkretnie zastanawiam się nad tą lokalizacją: Jakie to budujące, że w Polsce studenta stać na zakup mieszkania .....studenta z Warszawy !!!! kupującego Pomorze :) uprzedziłaś mnie :) to samo chciałem napisać ! konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Michał P.: Ula R.: Hanna R.: A ja też właśnie zdecydowałam się na zakup mieszkania pod wynajem, uważam, że to fajna, długoterminowa inwestycja i dobra lokata kapitału. Wybrałam Trójmiasto, a konkretnie zastanawiam się nad tą lokalizacją: Jakie to budujące, że w Polsce studenta stać na zakup mieszkania .....studenta z Warszawy !!!! kupującego Pomorze :) uprzedziłaś mnie :) to samo chciałem napisać ! ja tu bardziej czuję "kryptoreklamę" niż prawdziwy zakup... za bardzo znam GL:) Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. no fakt :) jest przecież link :) Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Studentką to ja jestem, owszem, ale zaoczną, więc na studia dojeżdżam. Mój zawód wymógł na mnie dalszą edukację. Widzicie moją datę urodzenia? '76 rocznik, do najmłodszych już nie należę, więc dziwne, żeby nie było mnie stać (razem z mężem zresztą) na to mieszkanie... A na Pomorzu, bo tam właśnie chcę wynajmować. I nie wiem, co jest dla Was w tym wszystkim dziwnego. Że link wrzuciłam? To teraz każdy, kto wrzuca linki w sieci, będzie posądzany o kryptoreklamę? Chciałam się po prostu "pochwalić" moim nowym pomysłem, ot post został edytowany przez Autora dnia o godzinie 23:08 konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Hanna R.: Studentką to ja jestem, owszem, ale zaoczną, więc na studia dojeżdżam. Mój zawód wymógł na mnie dalszą edukację. Widzicie moją datę urodzenia? '76 rocznik, do najmłodszych już nie należę, więc dziwne, żeby nie było mnie stać (razem z mężem zresztą) na to mieszkanie... A na Pomorzu, bo tam właśnie chcę wynajmować. I nie wiem, co jest dla Was w tym wszystkim dziwnego. Że link wrzuciłam? To teraz każdy, kto wrzuca linki w sieci, będzie posądzany o kryptoreklamę? Chciałam się po prostu "pochwalić" moim nowym pomysłem, ot tyle. Pani Haniu, Pani wybaczy, ale nigdzie nie widać na ogóle Pani daty urodzenia ... tak czy inaczej gratuluję pomysłu... konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Stopy kapitalizacji dla mieszkań w dużych miastach to najczęściej 4 do 5,5%. Jest to więcej niż aktualnie na depozytach bankowych, jednak znacznie mniej niż z nieruchomości niemieszkalnych, przy których w zależności od lokalizacji można oczekiwać 7-10%. Co więcej dotyczy to obiektów sprzedawanych z już funkcjonującymi długoterminowymi umowami najmu. Przykłady takich nieruchomości: Jeżeli zatem budżet pozwala, warto rozejrzeć się za czymś bardziej dochodowym niż wynajem mieszkań. Dariusz P. Managing Partner / Prezes Zarządu, First London Consultin... Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Marcin G.: Stopy kapitalizacji dla mieszkań w dużych miastach to najczęściej 4 do 5,5%. Jest to więcej niż aktualnie na depozytach bankowych, jednak znacznie mniej niż z nieruchomości niemieszkalnych, przy których w zależności od lokalizacji można oczekiwać 7-10%. Co więcej dotyczy to obiektów sprzedawanych z już funkcjonującymi długoterminowymi umowami najmu. Przykłady takich nieruchomości: Jeżeli zatem budżet pozwala, warto rozejrzeć się za czymś bardziej dochodowym niż wynajem mieszkań. W nieruchomosciach nie ma tak jednoznacznych reguł. Najistotniejsza jest zawsze lokalizacja. Takie samo mieszkanko w Warszawie da 4% zwrotu ... a w Katowicach 10% :) Zle zlokalizowany lokal uzytkowy może nie znaleźć najemcy dłuuuugo ... a dobrze zlokalizowany może być bardzo drogi, nie oferując interesującej stopy zwrotu :) Jak mówią mądrzy ludzie - w nieruchomościach liczą się trzy rzeczy: 1. lokalizacja, 2. lokalizacja, i 3. lokalizacja :) A żeby zwrot był przyzwoity warto zainteresować się powierzeniem zarządzania najmem wyspecjalizowanej firmie - to za zwyczaj poprawia "obłożenie" ... i pozwala skupić się na zarabianiu na kolejne mieszkanko :) konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. .Ten post został edytowany przez Autora dnia o godzinie 09:09 konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Dariusz P.: Marcin G.: Stopy kapitalizacji dla mieszkań w dużych miastach to najczęściej 4 do 5,5%. Jest to więcej niż aktualnie na depozytach bankowych, jednak znacznie mniej niż z nieruchomości niemieszkalnych, przy których w zależności od lokalizacji można oczekiwać 7-10%. Co więcej dotyczy to obiektów sprzedawanych z już funkcjonującymi długoterminowymi umowami najmu. Przykłady takich nieruchomości: Jeżeli zatem budżet pozwala, warto rozejrzeć się za czymś bardziej dochodowym niż wynajem mieszkań. W nieruchomosciach nie ma tak jednoznacznych reguł. Najistotniejsza jest zawsze lokalizacja. Takie samo mieszkanko w Warszawie da 4% zwrotu ... a w Katowicach 10% :) Zle zlokalizowany lokal uzytkowy może nie znaleźć najemcy dłuuuugo ... a dobrze zlokalizowany może być bardzo drogi, nie oferując interesującej stopy zwrotu :) Jak mówią mądrzy ludzie - w nieruchomościach liczą się trzy rzeczy: 1. lokalizacja, 2. lokalizacja, i 3. lokalizacja :) A żeby zwrot był przyzwoity warto zainteresować się powierzeniem zarządzania najmem wyspecjalizowanej firmie - to za zwyczaj poprawia "obłożenie" ... i pozwala skupić się na zarabianiu na kolejne mieszkanko :) Zdecydowanie zgadzam się, że w nieruchomościach odpowiednia selekcja nieruchomości, w tym w szczególności selekcja lokalizacji ma kluczowe znaczenie. Dla mnie osobiście 3 x lokalizacja nie oznacza trzy razy to samo. Pierwsza lokalizacja to położenie (dzielnica, ulica), druga lokalizacja to właściwy budynek w tym położeniu, trzecia lokalizacja to właściwy lokal (układ, położenie w budynku, parametry techniczne, wielkość adekwatna do rynku najmu w tej lokalizacji). Dopiero po takim filtrze można uznać, że nieruchomości dobrze wybraliśmy. Pozostaje jeszcze zapłacić cenę poniżej wyceny rynkowej oraz mieć satysfakcjonującą stopę kapitalizacji z najmu. Idealna scenariusz ;) Nie jest prawdą, że zakup jakiejkolwiek nieruchomości w dobrej lokalizacji (np. Górny Mokotów, przy metrze), zawsze będzie dobrą decyzją. Jeżeli nie zadbamy o drugą lokalizację (budynek) i trzecią lokalizacę (położenie lokalu w budynku, itd. to decyzja może być błędna. Kupienie czegokolwiek nawet w najlepszej lokalizacji moim zdaniem nie działa. Zgadzam się, że źle zlokalizowany lokal może długo nie znaleźć najemcy. Jednakże dokładnie tak samo, żle zlokalizowane (3x lokalizacja jak wyżej) mieszkanie również długo może nie znaleźć najemcy. Dobrze zlokalizowany lokal w Warszawie, może znaleźć nabywcę przy stopie kapitalizacji ~6,50%-7,00%. Czy to faktycznie "nie interesująca stopa zwrotu" przy depozytach bankowych 3,75% i rentowności 10-letnich polskich obligacji na poziomie 3,10%. Premia za ryzyko na tym poziomie za posiadania lokalu usługowego, w najlepszej lokalizacji w stolicy, dla wielu jest wystarczająca. W dzielnicach otaczających Śródmieście stopy kapitalizacji w transakcjach mogą wynieść 8-9% za lokale użytkowe sprzedawane z umową najmu. Zgoda lokalizacja poza Centrum jest bardziej ryzykowna, ale premia za ryzyko, którą dostajemy w wyższej stopie kapitalizacji, to rekompensuje. Gdy mówimy zakupie lokalu komercyjnego z podpisanymi długoterminowymi umowami najmu, to odpada również ryzko, że na samym początku inwestycji zaliczy długi i bolesny pustostan. Mamy również komfort oceny jakości biznesu, który w nieruchomości inwestycyjnej prowadzi najemca. Pozdrawiam Marcin Grudzień Dariusz P. Managing Partner / Prezes Zarządu, First London Consultin... Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Wszystko sie oczywiscie zgadza - ja naturalnie znacznie upraszczalem :) Natomiast zawsze, kiedy slysze o mozliwosci zakupu atrakcyjnej nieruchomosci z najemca na powiedzmy 15 lat ... to zastanawiam sie, po co ktos to sprzedaje :) Jesli to sie "samo splaca" nawet przy zalozeniu, ze w calosci jest finansowanie dlugiem .. to co komu przeszkadza to miec i zarabiac? :) konto usunięte Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Dariusz P.: Wszystko sie oczywiscie zgadza - ja naturalnie znacznie upraszczalem :) Natomiast zawsze, kiedy slysze o mozliwosci zakupu atrakcyjnej nieruchomosci z najemca na powiedzmy 15 lat ... to zastanawiam sie, po co ktos to sprzedaje :) Jesli to sie "samo splaca" nawet przy zalozeniu, ze w calosci jest finansowanie dlugiem .. to co komu przeszkadza to miec i zarabiac? :) Powody sprzedaży mogą być zupełnie obiektywne: - brak możliwości zaciągnięcia dodatkowych kredytów na nowe projekty inwestycyjne - koniecznośc spłaty zadłużenia przed terminem - sprawy losowe (w tym rozwody) - konieczność uwolnienia wkładu własnego na jeszcze bardziej dochodowe projekty inwestycyjne na rynku nieruchomości Zgadzam się jednak, że są również takie przypadki, w których sprzedaż jest sposobem na pozbycie się problemu. Jednak od tego jest szczegółowe badanie transkacji, aby dokonać właściwej selekcji. Są na rynku również zdrowe transakcje. Pozdrawiam Marcin Grudzień Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Na pewno to opcja nie dla wszystkich, choć jest to jakiś sposób na uzyskanie w przyszłości pieniędzy. Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Jakiego mieszkania szukacie pod wynajem, które bardziej się sprawdzi mniejsze czy większe? Przeglądam poradnik na ten temat i zastanawiam się na tym. Ciągle jeszcze odkładam na ten cel, to takie bardziej przyszłościowe plany i ciekawi mnie wasz opinia. Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Jakże trudno dziś podjąć decyzję o takim kroki. Mieszkania takie drogie, a wynajem długo się zwraca... Temat: Zakup mieszkania pod wynajem. Mieszkanie pod wynajem to super inwestycja - ja zamiast kupić pod studentów stwierdziłam, że kupię pod turystów i wiecie co? bardzo mi się to opłaciło :D Znalazłam ofertę kupna bardzo fajnego mieszkania w Rowach nad Bałtykiem, na nowo powstałym osiedlu Lubicz ( Okolica jest bardzo ładna i przyjazna oraz jest blisko do morza co odpowiada turystom dlatego nie ważne czy jest to okres wakacyjny czy zimowy popyt na jego wynajem mam non stop! W ocenie Barbary Bugaj z firmy Cenatorium, do końca 2018 roku inwestowanie w mieszkanie nadal będzie opłacalne. Jednak później prawdopodobnie wzrosną stopy procentowe, a wraz z nimi koszt ewentualnie zaciągniętego kredytu. To spowoduje spadek rentowności najmu. Ten sam skutek wywoła podwyższenie cen nieruchomości. W Warszawie rosną one od 2013 roku, w tempie 1-3% w skali roku. W pozostałych miastach od początku br. zauważalny jest lekki trend wzrostowy na poziomie kilku procent. Zdaniem eksperta, obecnie największą dochodowość można uzyskać w Katowicach, na poziomie 6,5%, następnie w Łodzi – 5,9%. Na 3. miejscu jest Gdańsk – 5,6%, a dopiero potem stolica – 5,5%. Największe ryzyko istnieje wtedy, gdy inwestycję w nieruchomość opieramy na kredycie mieszkaniowym. Stopy procentowe wciąż jeszcze są rekordowo niskie, ale należy obawiać się, że na początku 2019 roku wzrosną. Starszy analityk ds. nieruchomości w firmie Cenatorium podkreśla, że tak właśnie dzieje się teraz na zagranicznych rynkach. Przykładowo, Narodowy Bank Czeski podwyższył stopy procentowe w sierpniu br. z 0,05% do 0,25%. W USA zostały one podniesione już kilka miesięcy temu. Ostatnia podwyżka miała tam miejsce w czerwcu. Stopa funduszy federalnych wzrosła wówczas z 0,75-1% do 1-1,25%. – Globalizacja gospodarcza sprawia, że zmiany na poszczególnych rynkach krajowych odbywają się falowo. Dlatego jesteśmy pewni tego, że stopy procentowe wzrosną również w Polsce. Nie możemy tylko podać dokładnej daty. Gdyby powróciło u nas oprocentowanie sprzed 5 lat w wysokości 4,5%, to koszt zadłużenia klienta podniósłby się aż o ok. 30%. To byłoby możliwe po podwyżce stóp procentowych o 3 Wówczas rata zaciągniętego kredytu wzrosłaby o jedną trzecią. Takie ryzyko istnieje zawsze, ponieważ wynika z naturalnych cyklów koniunkturalnych – przewiduje Barbara Bugaj. Na podstawie wszystkich zjawisk gospodarczych, NBP podejmuje decyzję o ewentualnym podniesieniu stóp procentowych. Jednak, jak zapewnia ekspert, nigdy te zmiany nie są drastyczne. Taki wzrost jedynie może nastąpić z czasem. Zaciągając kredyt hipoteczny, musimy liczyć się z tym, że będzie on miał zmienne oprocentowanie. Jeżeli w danym momencie stopy procentowe są niskie, to należy brać pod uwagę ryzyko ich wzrostu w przyszłości. – Zawsze warto policzyć, czy będzie nas stać na kredyt, gdyby jego oprocentowanie wzrosło o ok. 2%. Brak przygotowania do takiej sytuacji może wywołać problemy z budżetem gospodarstwa domowego lub znacznie obniżyć komfort życia. Narażone są na to zwłaszcza osoby, dla których rata kredytu stanowi przykładowo 40% dochodów. Co miesiąc wydają bowiem prawie połowę swojej pensji na spłatę należności – tłumaczy Barbara Bugaj. Trzeba też zwrócić uwagę na konkurencję, która systematycznie rośnie. Jest coraz więcej inwestorów indywidualnych i w najbliższym czasie pojawią się nowe instrumenty wynajmu nieruchomości, Mieszkanie Plus czy fundusz inwestycyjny Real Estate Investment Trust. Niektóre spółki deweloperskie deklarują już teraz gotowość stworzenia REIT’u dla mieszkań. Ponadto, wchodzą na nasz rynek firmy z innych krajów, które kupują od deweloperów całościowe projekty. Należy do nich np. holenderski inwestor instytucjonalny Bouwfonds European Residential Fund lub międzynarodowy fundusz Catella, który kupił 72 apartamenty w wieżowcu w samym centrum Warszawy. Mieszkania, nabywane w ramach zagranicznych funduszy inwestycyjnych, również będą przeznaczane na wynajem. – Korzystność inwestycji nie wynika z podziału na rynek pierwotny i wtórny. Nie można niczego generalizować, ponieważ najważniejsza jest rentowność wynajmu. Jedyna uwaga jest taka, że ceny nowych mieszkań są nieco wyższe, niż tych starszych. W związku z tym, teoretycznie opłacalność zakupu nieruchomości od dewelopera mogłaby być niższa. Ale z drugiej strony, konkurencja na rynku najmu ciągle rośnie. Dlatego, wybierając pomiędzy niemodnym lokalem z meblościanką a nowym mieszkaniem o zbliżonej wysokości czynszu, wygramy, stawiając na to drugie – podkreśla Bugaj. Opłacalność inwestycji określa stosunek ceny zakupu mieszkania do wysokości umownej odpłatności za używanie lokalu. Niemal w całej Polsce czynsz najmu sięga trzydziestu kilku złotych za mkw. Wyjątkiem jest stolica, gdzie wynosi około ok. 51 zł. W Gdańsku to około 41 zł za mkw. A w Krakowie – 40 złotych. Zdaniem eksperta, najwyższa rentowność wynajmowanych nieruchomości występuje w Katowicach. Tam przeciętny czynsz ma wartość 36 zł za mkw. Natomiast średnia cena zakupu mieszkania za mkw. jest na poziomie 4,5 tys. zł. Rentowność najmu dochodzi tam więc do 6,5%. W Łodzi cena transakcyjna lokalu wynosi 3 800 zł za mkw. Typowa stawka czynszu plasuje się na poziomie 29-30 zł za mkw. Tam dochodowość sięga 5,9%. Dla porównania, w Gdańsku wynosi 5,6%, w Warszawie – 5,5% i w Krakowie – 4,7%. – Zwykle indywidualni inwestorzy optymistycznie zawyżają rentowność najmu, ponieważ zapominają o tym, że nie są w stanie dokładnie policzyć niektórych kosztów dodatkowych. Mogą to być np. usterki czy też niespodziewane zniszczenia w mieszkaniu. Właściciele biorą pod uwagę ryzyko pustostanów, jednak czasami jest ono niedoszacowane. Dlatego, zawsze trzeba obliczać średnią dochodowość danego lokalu. Faktycznie może ona okazać się nieco niższa, niż zakładamy, na przykład minus 2% – zwraca uwagę Barbara Bugaj. W opinii specjalisty, inwestowanie w nieruchomości premium może nie być na tyle rentowne, co kupowanie lokali z tzw. segmentu popularnego. Wynika to z bardzo wysokiej ceny zakupu apartamentu. Inwestycji na poziomie kilku milionów złotych nie zwrócą nam lokatorzy. Trzeba też mieć na uwadze to, że poziom pustostanów jest dużo wyższy wśród luksusowych mieszkań, ponieważ z reguły nie wynajmuje się ich zbyt często i szybko. Należy liczyć się także z tym, że możemy nie znaleźć klienta przez klika miesięcy, a nawet przez rok. Jeżeli już zdecydowaliśmy się na zakup mieszkania pod wynajem, to powinniśmy właściwie ocenić, czy nasz produkt jest atrakcyjny na tle innych mieszkań w okolicy. Chodzi przede wszystkim o standard wykończenia i wysokość czynszu najmu. Należy przeanalizować lokalny rynek pod kątem konkurencji, chociażby na podstawie ofert zamieszczonych w serwisach internetowych. Najważniejsze jest to, aby proponowana przez nas odpłatność za używanie lokalu była rynkowa i dopasowana do warunków, jakie oferujemy klientowi – podsumowuje ekspert. Wynajem czyli starannie przemyślany biznes plan Przygotowanie strategii wynajmu nieruchomości to jeden z głównych czynników osiągnięcia sukcesu inwestycji. Właściwy plan i jasno specyzowane oczekiwania gwarantują stabilny zysk na oczekiwanym poziomie. Nawet najlepiej przygotowane mieszkanie nie zagwarantuje zysku, jeżeli nie będziemy mieli jasno sprecyzowane strategii wynajmu. Dysponując kawalerką, którą mamy zamiar podzielić na mieszkanie dwupokojowe, nie warto angażować środków na zakup drogich mebli. Średnia półka cenowa będzie optymalną. Wyposażenie tego typu posłuży latami, a drogie meble w żaden sposób nie zwiększą zysku. Zupełnie odwrotna sytuacja nastąpi, gdy planujemy oddać do wynajmu apartament w prestiżowym budynku z parkingiem podziemnym i ochroną. Wyposażenie z wyższej półki cenowej będzie doskonałym dopełnieniem oferty. Jak przygotować strategię wynajmu? Poszukując mieszkania w celach inwestycyjnych, należy zapoznać się z rynkiem najmu. Wysoki zysk zapewni nam tylko taki lokal, który będzie atrakcyjny dla najemców. Naszym sprzymierzeńcem będzie również zdrowy rozsądek, który pozwoli na cięcie kosztów na etapie przystosowywania mieszkania do wynajmu. Planując wynajem dla studentów, zwracajmy uwagę na trwałość materiałów i wyposażenia, a przygotowując apartament należy wyposażyć go tak, abyśmy sami mogli w nim z przyjemnością zamieszkać. Pamiętajmy również, że zakup nieruchomości to nie jedyny wydatek. Mieszkanie powinno być umeblowane. Osoby poszukujące lokalu nieumeblowanego stanowią bardzo niewielki odsetek.

biznes plan zakup nieruchomości pod wynajem